Job gekündigt um finanziell frei zu werden
Hallo zusammen, heute sprechen wir mit Nils Röwer über sein Leben als Investor. Nils ist Autor, Dozent und Immobilien-Vermieter.
Inhaltsverzeichnis6 Kapitel
Im Podcast-Interview saß diesmal Nils Röwer am Mikrofon. Er ist 27, wohnt und arbeitet in Oldenburg, unterrichtet nebenberuflich Verwaltungsfachangestellte in BWL, Kostenleistungsrechnung und Buchführung und arbeitet in Teilzeit im Drittmittel-Controlling der Universität Oldenburg. Daneben kauft und vermietet er Immobilien, inzwischen eine zweistellige Zahl an Einheiten. 2017 hat er sein Beamtenverhältnis gekündigt, ein halbes Jahr bevor er auf Lebenszeit verbeamtet worden wäre. Außerdem hat er ein Buch geschrieben, „Deine Wohlstandsbibel, der Schlüssel zur finanziellen Freiheit ist Bildung”. Kontakt kam über Instagram zustande, das Buch hatte ich vorher gelesen.
Vom Bankerhaushalt zur eigenen Bilanz
Mit Banken verbindet Röwer zuerst seine Herkunft. Sein Vater ist Banker, er selbst wollte früher denselben Weg gehen. Mit 15 machte er ein zweiwöchiges Praktikum in einer Bank, mit 17 ein Jahrespraktikum über eine Schulform. Dabei stellte er fest, dass ihm das zu kurz griff. Er lernte die Finanzprodukte kennen, aber nicht, wie sie wirklich funktionieren, sondern wie ein Berater sie verkauft und Kundengespräche führt. Heute kennt er die Bank aus der anderen Richtung, als Kunde. Er zieht den Vergleich mit dem Fernsehkauf im Elektromarkt: Wer vorher weiß, was er will, bekommt am Ende das passende Produkt. Das könne der Bankberater selbst manchmal gar nicht wissen.
Den Anstoß für alles Weitere gab eine ernüchternde Bilanz. Mit 18 begann er ein duales Studium in der öffentlichen Verwaltung, mit 21 war er ausgelernt und verdiente als Beamter über 2000 Euro netto. Er zog direkt aus und kaufte ein Auto. Nach einem Dreivierteljahr fiel ihm auf, dass von dem Gehalt nichts übrig blieb. Vorher war er in Hannover mit 800 bis 900 Euro ausgekommen, jetzt blieb trotz höherem Einkommen am Monatsende nichts. Dabei hatte er in der Bank gearbeitet, sein Vater war Banker, das Thema interessierte ihn. Aus diesem Widerspruch wuchs der Antrieb, es genauer zu verstehen.
Zusammen mit einem Studienkollegen, der dasselbe Problem hatte, fing er an, sich zu informieren. Zuerst über die Börse, weil dort das eigene Geld investiert wird. Dann über das Sparen und die Frage, warum Sparen so oft Verzicht bedeutet und wie er sich selbst dabei austrickst. Für ihn geht es dabei um die persönliche Einstellung zum Geld. Von der Börse kam er später zu den Immobilien.
Von der ersten Aktie zum ersten Mehrfamilienhaus
Der Auslöser für den Wechsel zu Immobilien war eine einzelne Aktie. Röwer kaufte GoPro für 300 Euro und verkaufte innerhalb von drei oder vier Monaten für 600, eine Verdopplung. Danach merkte er, dass sich die Rendite immer nur auf das eigene Eingesetzte bezieht. Hundert Prozent Gewinn klangen gut, am Ende waren es 300 Euro. Das war ihm zu wenig. Also suchte er nach einem Weg, der schneller mehr bewegt. Bei Immobilien lässt sich mit Fremdkapital arbeiten, das nennt er Hebeln: Die Eigenkapitalrendite steigt deutlich, weil fremdes Geld mitläuft. Aktien dagegen kauft er für sich allein, eine Vermietungsanzeige bei Facebook holt sofort das Umfeld an den Tisch.
Vor dem ersten Kauf las er viele Bücher. Das erste war „Erfolg mit Wohnimmobilien” von Thomas Knedel, das ihm das Handwerkszeug erklärte, Zinsen, Tilgung, Inflation, die Rolle der Mieterauswahl. Er suchte den Austausch mit Leuten, die schon investierten. In Papenburg gründete er selbst einen Immobilienstammtisch mit. Keiner der Beteiligten besaß damals eine Immobilie. Von den vieren wurde später einer Makler, einer kam auf rund 30 Einheiten, einer kaufte ein Eigenheim. Röwer selbst wuchs auf seine zweistellige Zahl.
Der Aufbau lief schrittweise. 2016 kaufte er an seinem Geburtstag im Oktober die erste Eigentumswohnung und finanzierte sie voll, inklusive Nebenkosten. Ob das clever war, lässt er offen. Danach lernte er ein Dreivierteljahr lang das Tagesgeschäft kennen, samt Ärger bei der Mieterauswahl. 2017 kam im Spätsommer die zweite Immobilie. Eine weitere voll finanzierte Eigentumswohnung wäre bei seiner Bonität schwierig geworden: Banken rechnen meist nur 80 Prozent der Kaltmiete an, ziehen aber die vollen Kosten ab und kalkulieren Leerstand mit ein. Das nächste Objekt kam über eine eigene Anzeige bei den Kleinanzeigen. Ein älteres Ehepaar meldete sich und wollte ein kleines Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten in Ostfriesland verkaufen. Offmarket nennt sich so etwas. Für die größere Nummer holte er einen Bauingenieur dazu und prüfte das Haus auf Herz und Nieren.
Die Kündigung und der Druck auf die Finanzierung
Die zweite Finanzierung fiel mitten in einen Bruch im Lebenslauf. Am 2. Januar 2017, dem ersten Werktag, beantragte Röwer seine Entlassung aus dem Beamtenverhältnis, obwohl er im Sommer auf Lebenszeit verbeamtet worden wäre. Aus Sicht eines Immobilieninvestors ist genau das die beste Bonität für eine Bank. Für ihn hatte sich die Arbeit aber nicht so entwickelt, wie er es sich gewünscht hatte. Er wollte sich weiterentwickeln und hatte nebenher ein Studium begonnen, das mit dem Job schlecht zusammenpasste.
Am 1. April war sein letzter Arbeitstag, danach ging er drei Monate nach Liverpool, weil er als Liverpool-Fan endlich Fußball sehen wollte. Anschließend fing er im Controlling der Universität Oldenburg an, jetzt als Angestellter in der Probezeit statt als Beamter. Dadurch wurde die Finanzierung des Mehrfamilienhauses schwierig, klappte am Ende aber doch. Solche Punkte muss ein Investor laut Röwer von vornherein mitdenken. Niemand geht zur Bank und verlangt eine Million für zehn Immobilien, der Bestand wächst Stück für Stück.
Sein Bestand bestand danach aus vier Einheiten, einer Eigentumswohnung in einer großen Gemeinschaft und einem Dreifamilienhaus. Beim Mehrfamilienhaus trägt er die Verantwortung allein. Geht das Dach kaputt, ist es seine Sache. Bei der Eigentumswohnung übernimmt eine bestehende Gemeinschaft mit professioneller Verwaltung einen Teil der Last. Neuen Interessenten rät er deshalb zum Einstieg über eine Eigentumswohnung um die 100.000 Euro. 2020 kaufte er erstmals wieder Objekte, nachdem er sein Studium abgeschlossen, das Buch veröffentlicht und Geld gespart hatte: ein Fünffamilienhaus, ein Zweiparteienhaus und kurz nach dem Gespräch eine erste Eigentumswohnung in Oldenburg. Die früheren Objekte liegen im Ammerland, in Ostfriesland und in anderen ländlichen Regionen, wo die Preise niedriger sind. Eine saubere Entwicklung helfe auch im Gespräch mit der Bank, sagt er.
Drei Pfeiler und das Risiko dahinter
Auf die Risikoseite geht Röwer ohne Umschweife ein. Risiko und Rendite gingen Hand in Hand, höhere Renditen erfordern höhere Risiken. Als aktuelles Beispiel nennt er die Corona-Regelung, nach der betroffene Mieter die Miete für einige Monate aussetzen durften. Ihn selbst traf das kaum, alle Mieten kamen normal, er bot von sich aus Gespräche und Hilfe an. Wer aber gerade erst startet, zwei Wohnungen kauft und wenig Rücklage hat, bekommt ein ernstes Problem, wenn für drei Monate die Mieten wegbrechen, denn die Bank will ihren Kredit weiter bedient sehen. Das zeige, dass dann der Risikopuffer gefehlt hat und wie schnell solche Risiken entstehen.
Dahinter steht ein Modell aus drei Pfeilern. Der erste ist das Objekt selbst. In einer großen Eigentümergemeinschaft verteilen sich Dach, Fenster, Hausflur, Keller und Grundstück auf mehrere Schultern. Das senkt das Risiko und drückt zugleich die Rendite. Beim eigenen Mehrfamilienhaus liegt alles bei ihm. Für die Begutachtung der Mehrfamilienhäuser nahm er mehrere hundert Euro in die Hand und brachte einen Fachmann mit. Manchmal seien ein paar hundert Euro in den Sand gesetzt, das sei aber wenig gegen die Kosten eines ungeprüften Objekts.
Der zweite Pfeiler ist die Finanzierung mit ihren Zinsrisiken. Die Zinsen waren zur Zeit des Gesprächs historisch niedrig, offen ist, wie es in zehn oder fünfzehn Jahren aussieht. Der dritte Pfeiler ist die Mieterauswahl als operatives Tagesgeschäft, also welches Klientel in die Wohnung kommt und ob es ins Gesamtkonstrukt passt. Auch hier lässt sich Kompetenz einkaufen, etwa über eine Hausverwaltung, was wieder Rendite kostet. Bei Sozialwohnungen kommt die Miete vom Amt und ist relativ sicher, dafür stellt sich die Frage, ob das Klientel ins Haus passt.
Alle drei Pfeiler verbindet für ihn ein Punkt: Immobilien werden zwischen Menschen gehandelt, Finanzierungen zwischen Menschen ausgemacht, Vermietungen zwischen Menschen geregelt. Der größte Risiko- und Renditefaktor ist deshalb der Umgang mit Menschen. Sein Tipp dazu ist ein Buch, das er jedes Jahr mehrfach als Hörbuch hört, „Wie man Freunde gewinnt” von Dale Carnegie. Es hilft ihm, andere zu verstehen und die Brille des Mieters oder des Bankers aufzusetzen.
Wie aus einem Seminarkonzept ein Buch wurde
Zum Autor wurde Röwer nach eigener Aussage Schritt für Schritt. Einen festen Plan dazu gab es am Anfang nicht. In den Gesprächen mit seinem Umfeld merkte er, dass viele sofort investieren wollten, ohne das Fundament zu haben. Das Fundament ist für ihn das Wissen darüber, wie Geld funktioniert, wie sinnvolles Sparen und Investieren aussieht und in welchem Verhältnis Rendite und Risiko stehen. Daraus baute er ein Seminarkonzept und schrieb die Themen so detailliert auf, dass über eine Arbeitsphase von rund eineinhalb Jahren ein Buch entstand. Trockene Finanzbücher hatte er genug gelesen, deshalb versuchte er, Geschichten aus dem Leben einzubauen.
Beim Schreiben halfen mehrere Personen. Seine Schwester, die Germanistik und Religion in Münster studiert hat, übernahm das Lektorat, sein Vater half bei den finanziellen Gedankengängen und den Formulierungen. Das fertige Manuskript ging vier Monate vor Veröffentlichung an acht Testleser, deren Feedback er einarbeitete. Beim Vertrieb setzt er auf das Pareto-Prinzip, 20 Prozent Aufwand für 80 Prozent Ertrag. Den Verkauf wickelt er über Kindle Direct Publishing von Amazon ab. Das Buch erscheint als Print on Demand, wird also erst nach Bestellung gedruckt und von Amazon versendet. Das Cover ließ er von einem Designer gestalten, zusätzlich gibt es eine Kindle-Ausgabe und eine Listung bei Kindle Unlimited. Seine eigene Arbeit beschränkt sich auf das Manuskript, den Produkttext und die Freischaltung, alles Weitere wickelt Amazon ab.
Die größte Hürde war für ihn nicht das Schreiben, sondern der Schritt in die Öffentlichkeit. Er hatte Angst vor Rechtschreibfehlern und vor dem Gedanken, jemand könnte sagen, er könne nicht einmal richtig Deutsch und wolle über Geld reden. Diesen Perfektionismus hält er für eine große Gefahr. Hätte er ihn zugelassen, hätte er sich vielleicht nicht einmal getraut, eine Immobilie zu kaufen. Nach der Veröffentlichung meldeten Leser Tippfehler, er überarbeitete das Buch mehrfach. Sein Fazit dazu: Nur wer nichts macht, kann nicht kritisiert werden. Die Reaktionen aus dem Umfeld fielen am Ende überwiegend positiv aus, häufig verbunden mit der Frage, wie sich überhaupt im Eigenverlag ein Buch veröffentlichen lässt. Ein Hörbuch ist noch nicht geplant, will er sich aber ansehen.
Welche Investmentform zu welchem Leben passt
Für die Zukunft plant Röwer zwei Dinge. Aus zwei Testseminaren an der Universität nahm er mit, dass ihm reine Frontalvermittlung zu wenig ist. Deshalb arbeitet er an einem digitalen Programm über sechs bis acht Wochen für rund zehn Teilnehmer aus dem deutschsprachigen Raum, in dem er Inhalte aus dem Buch vermittelt und die Umsetzung mit Einzelgesprächen begleitet. Ein Buch könne nur einen bestimmten Informationsgehalt weitergeben, die Umsetzung liege bei jedem selbst.
Parallel arbeitet er an einem zweiten Buch. Wer in einer Branche erfolgreich ist, hält sein eigenes Investment für das beste, der Trader die Aktie, der Immobilienmensch die Immobilie. Röwer rät eher zu einem über mehrere Assets gestreuten Portfolio, abgestimmt auf Persönlichkeit und Lebensumstände wie Beruf und Familienplanung. Bei ihm selbst, mit öffentlichem Dienst im Hintergrund und steuerbarer Zeit als freiberuflicher Dozent, passen Immobilien als Buy-and-Hold mit Cashflow. Für jemanden mit hohem Gehalt und viel Reisetätigkeit wäre diese Strategie nach seiner Einschätzung weniger geeignet. Dass er den sicheren Job aufgegeben hat, sieht er rückblickend als Teil dieser Entwicklung, jeder Fehler habe ihn weitergebracht.
Wie der Einstieg in Immobilien praktisch abläuft, habe ich mit einem Ex-Banker in Der einfache Einstieg in Immobilien-Investments durchgesprochen. Weitere Wege zeigen Melanie und Monique. Mehr Gespräche findest du in den Investoren-Interviews.