Immobilien, Aktien und Familien | Interview mit Felix

Felix von finanzenkannjeder * ist 29, wohnt in Frankfurt, arbeitet angestellt und hat zwei kleine Kinder. Im Interview erzählt er, wie er sein Geld auf Aktien, P2P-Kredite und seit Februar auch eine vermietete Wohnung verteilt. Seinen Weg dokumentiert er monatlich auf YouTube und Instagram.

Sein Einstieg in die Geldanlage verlief alles andere als geradlinig. Er fing mit einem Verlust an, baute danach ein breites Dividendendepot auf und kaufte schließlich seine erste Immobilie. Genau diese Mischung beschreibt er hier mit Zahlen aus seinem eigenen Depot.

Der Einstieg über Bitcoin und der Wechsel zu Dividendenaktien

Felix kam Ende 2017 mitten im Bitcoin-Hype zur Geldanlage. Anderthalb Monate las er alles, was er zum Thema fand, danach steckte er zum Allzeithoch von rund 16.000 Euro 300 Euro in Bitcoin. Kurz darauf rauschte der Kurs zwischenzeitlich um 80 Prozent nach unten. Sein größtes Learning war für ihn nicht der Verlust selbst, sondern dass er stumpf mitgelaufen war, ohne sich zu informieren.

Danach beschäftigte er sich zwei Monate intensiver mit ETFs und Aktien. Im Februar 2018 startete er klassisch mit einem Sparplan über 100 Euro im Monat, aufgeteilt 75 zu 25 auf MSCI World und Emerging Markets. Die Sparrate erhöhte er nach und nach.

Inzwischen kauft er primär Einzelaktien. Den Grund nennt er offen: Einzelwerte geben ihm mehr Abwechslung als das stumpfe Besparen eines ETF. Dazu kommt die Dividendenstrategie, die er als Cashflow-Modell für sich entdeckt hat. Seine monatlichen Dividenden bewegen sich ab dem nächsten Monat über 25 Euro. Dieses Geld fließt über einen zusätzlichen Sparplan direkt wieder zurück ins Depot.

Im Umfeld stößt er auf gemischte Reaktionen. Manche halten Aktien für Zockerei, manche machen selbst mit. Seine Eltern und seine Frau musste er erst überzeugen, dass Aktien keine reine Spekulation sind. Ein paar jüngere Leute hat er dazu gebracht, schon mit Anfang 20 oder direkt nach der Schule mit dem Investieren anzufangen.

Das Portfolio: Aktien, ETFs, P2P und eine Immobilie

Felix beschreibt sein Portfolio über die Anlageklassen. Den größten Teil machen Einzelaktien und ETFs aus, dazu kommen P2P-Kredite mit einer Gewichtung von bis zu zehn Prozent und seit Februar eine physische Immobilie. Kryptowährungen liegen mit minimalem Anteil noch im Depot, erfasst er aber nicht mehr in seinen monatlichen Übersichten.

Bei Krypto ist er nach der einmaligen Investition von 300 Euro Ende 2017 nichts weiter gegangen. Gekauft hatte er damals über Coinbase, neben Bitcoin auch Litecoin, Ethereum und Ripple. Heute fasst er das Thema kaum noch an, weil er für sich keinen Mehrwert darin findet und das Geschäft nicht so versteht, dass er daran glauben würde. Er verbucht es als Lesson learned und verfolgt den Markt nur am Rande.

Rohstoffe, Gold und Silber fehlen bewusst. Bei seiner aktuellen Depotgröße hält er eine solche Beimischung für nicht relevant. Interessant würde sie für ihn erst im sechsstelligen Bereich, um in Crashphasen den Wert zu stabilisieren. Bis dahin baut er die anderen Klassen weiter aus.

P2P-Kredite und die oberste Regel beim Investieren

P2P-Kredite erklärt Felix als Privatkredite von privaten Leuten an private Leute. Du gibst Geld, jemand anderes zahlt es mit Zinsen zurück. Er weist ausdrücklich darauf hin, dass es eine hochriskante Anlage ist, weil sich eine Ausfallrate nie ganz vermeiden lässt. Daraus leitet er seine oberste Regel ab: Investiere nur Geld, auf das du zehn Jahre verzichten kannst und dessen Totalverlust dich nicht in eine Schuldenfalle bringt.

Bei Bondora setzt er ausschließlich auf Go and Grow, eine Art passives Investieren mit pauschal 6,75 Prozent Zinsen im Jahr. Das Geld bleibt dort liquide und lässt sich jederzeit abziehen. Bei Mintos leiht er sein Geld nicht direkt an Privatpersonen, sondern an Banken und Finanzinstitute, die es weiterverleihen. Dort gibt es eine sogenannte Rückkaufgarantie, wobei Felix betont, dass Garantie hier nicht gleich Garantie bedeutet.

Nach 15 Monaten P2P hatte er bei Mintos noch keinen Totalausfall, aber einige Kredite in Verzug, gerade in der Krise mit Jobverlusten. Daran macht er das Verhältnis von Risiko und Rendite fest: Keine Rendite ohne Risiko. Bei Krediten mit 14 bis 16 Prozent Zins steigt die Gefahr. Das Geld ist dann eine Zeit lang gebunden. Als dritte Plattform nennt er Reinvest24, wo Anleger ab 100 Euro anteilig in Immobilien investieren und die Mieteinnahmen anteilig als Zinsen erhalten. Auch da nennt er das Risiko, weil sich die noch junge Plattform in einem Crash erst beweisen müsste.

Die erste Wohnung: Hebel, Bruttomietrendite und Bewertung

Felix hat im Februar seine erste Wohnung gekauft, knapp 65 Quadratmeter mit Balkon und Aufzug im vierten Stock. Sie liegt nicht in Frankfurt, sondern im Rhein-Main-Gebiet, etwa 20 Kilometer entfernt. Kaufpreis 100.000 Euro, finanziert über einen Kredit, der 38 Jahre läuft. Seit April läuft die Vermietung und die erste Miete ist geflossen.

Der Hebel steht im Mittelpunkt. Aus eigener Tasche brachte Felix nur die rund 8.000 Euro Kaufnebenkosten ein. Den Kaufpreis von 100 Prozent stellte die Bank über den Kredit, abgesichert durch die Immobilie als Pfand. Wären die 100.000 Euro bar vorhanden, würde er den Weg trotzdem nicht bar gehen. Bei passendem Verhältnis von Miete, Zinsen und Tilgung zahlt im Idealfall der Mieter den Kredit ab, sodass kaum eigenes Geld zusätzlich nötig ist.

Zur Auswahl arbeitet Felix mit drei Filtern: Lage, Kaufpreis und Bruttomietrendite. Diese Kennzahl setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, als Zielwert nennt er die oft genannten sechs Prozent. Eine Wohnung für 100.000 Euro, die 6.000 Euro Jahresmiete bringt, erreicht genau diese sechs Prozent. Die Daumenregel dahinter zerlegt er so: etwa zwei Prozent Tilgung, etwa zwei Prozent Zinsen und etwa zwei Prozent Bewirtschaftungskosten. Unterm Strich landet er bei einer Plus-Minus-Null-Rechnung, in der die Wohnung bis zur Rente abbezahlt sein und danach eine Zusatzrente bringen soll. Solche Objekte seien in teuren Städten wie Frankfurt allerdings kaum noch zu finden.

Bei der Größe orientiert er sich an der Nachfrage. Gefragt sind Ein- und Zweizimmerwohnungen, in den Städten oft Einzimmerwohnungen, sonst Zweizimmerwohnungen im Bereich von 50 bis 70 Quadratmetern. Die Lage zählt für ihn zu den Hauptkriterien, weil er auf Städte ohne Wegzug setzt. Wer eine Wohnung bewerten will und vom Handwerk wenig versteht, kann einen Gutachter holen. Bei einer Investition über hunderttausend Euro hält er ein, zwei tausend Euro für ein Gutachten für gut angelegtes Geld.

Ergänzend lohnt der Blick in die Unterlagen. Wer ernsthaftes Interesse zeigt, kann alte Protokolle und Eckdaten anfordern: Baujahr, Zustand und der letzte Stand von Heizung, Fenster, Fassade und Dach. Ein 50 Jahre altes Haus ohne erneuerte Heizung kann eine Sonderumlage im vierstelligen Bereich nach sich ziehen. Deshalb rät Felix, sich beim Kauf nicht so leer zu machen, dass für solche Fälle kein Puffer bleibt. Wissen holt er sich außerdem bei Immobilienstammtischen, die es in vielen Städten über Facebook oder per Suche gibt.

Mietnomaden, Strategie und der Corona-Crash

Das Schreckgespenst Mietnomade ordnet Felix nüchtern ein. Es gibt diese Fälle, aber ihr Anteil an allen Mietern ist gering. Als privater Vermieter darf er eine Schufa-Auskunft und Gehaltsabrechnungen verlangen. Wer das verweigert, bekommt die Wohnung nicht. Bei einer übernommenen Wohnung kann er beim Vorvermieter nachfragen, ob die Miete pünktlich kam, notfalls über Kontoauszüge. In seinem Fall ist der Mieter sogar in der Familie geblieben, die Wohnung wurde aus der Familie heraus verkauft.

Strategisch steht der monatliche Cashflow an erster Stelle. Felix wählt bevorzugt Dividendenaktien mit quartalsweiser Ausschüttung und streut über Branchen, mit Verweis auf die Telekom-Euphorie um die Jahrtausendwende. Er kombiniert dividendenstarke Werte mit kleinen Zahlern, die aktuell nur 0,5 oder 1 Prozent Rendite haben, ihre Dividende über die Jahre aber deutlich steigern könnten. Zu viele Positionen lehnt er ab: Wer 200 Einzelaktien hält, kann auch gleich einen ETF kaufen, weil die Streuung dann nichts mehr bringt. Aktuell hält er knapp 20 Werte und peilt rund 30 an, dazu sechs ETFs, von denen er nur noch drei aktiv bespart.

Sein Ziel formuliert er klar: Mit 45, also in gut 15 Jahren, sollen die laufenden Familienausgaben durch Dividenden, Mieten und P2P-Zinsen gedeckt sein. Dann müsste er nicht mehr arbeiten, würde es aber vermutlich weiter tun, auch weil Banken bei Immobilienkrediten ein unbefristetes Arbeitsverhältnis gern sehen. Verzicht plant er nicht, Familienurlaub und Anschaffungen rechnet er ausdrücklich ein.

Den Corona-Crash hat sein Depot deutlich gespürt. Auf einen Monat betrachtet lag die Performance zwischenzeitlich bei rund minus 26 Prozent, insgesamt stand er bei etwa minus 12 Prozent. Statt zu verkaufen hat er freies Geld genutzt und im März und vor allem im April größer nachgekauft, gerade bei Unternehmen mit gefestigtem Geschäftsmodell. Er nennt es einen Winterschlussverkauf aus Investorensicht und beruft sich auf das Motto, dass Zeit im Markt das Timing des Marktes schlägt. Zu den Folgen für Immobilien hält er sich bewusst zurück, weil gerade erst die erste Miete geflossen ist.

Depot, Tools und Felix Empfehlungen

Beim Depot empfiehlt Felix aus eigener Erfahrung deutsche Broker. Bei der comdirect laufen Sparpläne ab 25 Euro, sogar wöchentlich, sodass sich ein Unternehmen viermal im Monat besparen lässt. Die Gebühren für Einzelkäufe liegen mit mindestens 9,90 Euro plus Orderentgelt höher, weshalb sich nach seiner Rechnung erst ab etwa 827 Euro pro Position ein Einmalkauf gegenüber dem Sparplan lohnt. Für seine beiden Kinder hat er Junior-Depots mit einem einfachen MSCI World eröffnet und bespart sie ab der Geburt, damit der Zinseszins so früh wie möglich läuft. Als zweites Depot mit ähnlichen Konditionen nennt er die Consorsbank, vor allem wegen des größeren Sparplan-Angebots. Wer selbst starten möchte, eröffnet ein Depot bei comdirect * kostenlos.

Einen heißen Aktientipp gibt Felix bewusst nicht als Anlageberatung aus. Für sich selbst hat er in dem Monat Shell als Dividendenwert deutlich aufgestockt. Als Beispiel für ein stabil wachsendes Unternehmen nennt er Microsoft, das den Crash gut weggesteckt habe und sich vom Betriebssystem über das Office-Paket bis zum Cloud-Geschäft immer wieder verändert hat. Das wäre seine Einordnung und keine Empfehlung an dich.

Bei den Werkzeugen bleibt Felix bodenständig. Gelesen hat er genau ein Finanzbuch, Souverän investieren mit Indexfonds von Gerd Kommer, das ihn zu ETFs gebracht hat. Mehr Bücher waren mit Vollzeitjob und zwei kleinen Kindern nicht drin, dafür haben ihn YouTube-Kanäle und Stammtische weitergebracht. Für die Aktienauswahl startet er beim Aktienfinder mit dem Dividendenkalender, der zeigt, welches Unternehmen in welchem Monat ausschüttet. Kennzahlen holt er sich kostenlos über Finanzen.net und die Visualizations bei TraderFox. Den kostenpflichtigen Mitgliederbereich des Aktienfinders nutzt er bislang nicht, schließt ihn für die Zukunft aber nicht aus.

Du findest Felix mit seinen monatlichen Updates auf Instagram * und auf seinem YouTube-Kanal.

Wie andere ihren Weg in Immobilien und Aktien gegangen sind, erzählen Melanie und Monique. Mehr Gespräche findest du in den Investoren-Interviews.