Eigene Immobilie mit 23? Melanie im Interview

Eine eigene Immobilie mit 23, gekauft und vermietet als Geldanlage. Dieser Satz ist bei mir hängen geblieben, bevor wir uns für das Interview zusammengesetzt haben. Die meisten in dem Alter überlegen, ob sich der erste Sparplan lohnt. Melanie überlegt, wie sie eine Wohnung über die Bank finanziert und durch die Miete abbezahlen lässt. Wie kommt jemand mit Anfang zwanzig dahin? Und warum nebenbei noch Aktien, ETFs und P2P-Kredite? Genau das wollte ich von ihr wissen.

Melanie ist 23, kümmert sich seit gut einem Jahr intensiv um ihre Finanzen und teilt diesen Weg auf Instagram und YouTube. Der Auslöser war banal und doch typisch, sie hat angefangen zu arbeiten. Das erste eigene Einkommen war der letzte Anstoß, sich ernsthaft mit dem Geld zu beschäftigen. Ich finde diesen Moment spannend, weil er bei so vielen gleich aussieht. Da ist plötzlich Geld auf dem Konto und damit zum ersten Mal die Frage, was eigentlich damit passieren soll.

Wie kommt jemand mit 23 zum Investieren?

Am Anfang stand bei ihr kein Renditeversprechen. Es war ein eher unangenehmes Wort, die Rentenlücke. Die gesetzliche Rente wird nicht sonderlich rosig ausfallen, wenn ihre Generation an der Reihe ist und über diesen Gedanken ist sie zur privaten Altersvorsorge gekommen. Ein Versicherungsprodukt, das ihr jemand verkauft, kam für sie nicht in Frage. Sie wollte den Weg gehen, den sie selbst in der Hand hat, also Aktien und ETFs.

Aus dieser ersten Beschäftigung wurde mehr. Je tiefer sie gelesen hat, desto öfter tauchten Begriffe auf wie Minimalismus, Frugalismus und finanzielle Freiheit. Letzteres ist so ein großes Wort, dass es leicht abgehoben klingt. Melanie übersetzt es nüchtern, finanziell so abgesichert zu sein, dass du nicht mehr auf das aktive Arbeitseinkommen angewiesen bist. Nicht unbedingt, um mit dem Arbeiten aufzuhören. Eher, um die Wahl zu haben. Das ist für sie die eigentliche Motivation und ich kann das gut nachvollziehen.

Im Interview sollte sie einen Begriff in 60 Sekunden erklären, die Dividenden-Strategie und ihre Antwort begann mit einem Geständnis. Vor zwei Jahren hatte sie von Dividenden noch nie etwas gehört. Eine Dividende ist eine Gewinnausschüttung einer Aktie, der Kurs verringert sich rechnerisch um diesen Betrag und das Geld landet als Cash auf dem Konto, ganz ohne dass du Anteile verkaufen musst. Wer diese Strategie konsequent verfolgt, sammelt so viele dividendenstarke Aktien an, dass die Ausschüttungen irgendwann den Lebensunterhalt tragen. Klingt verlockend. Ob das so aufgeht, ist eine andere Frage, aber als Bild verstehst du sofort, worum es geht.

Was haben Minimalismus und Frugalismus mit der Börse zu tun?

Diese beiden Worte fallen bei Melanie immer wieder, deshalb haben wir sie auseinandergenommen. Minimalismus bedeutet, Konsum auf ein Minimum zu reduzieren und sich bewusst zu fragen, was du an Dingen in deinem Leben überhaupt brauchst. Frugalismus ist die Kombination aus diesem genügsamen Leben und dem Ziel der finanziellen Freiheit. Du lebst sparsam und kommst dadurch schneller an dein Ziel.

Interessant fand ich, wie offen sie sich selbst einordnet. Eine echte Frugalistin sei sie nicht, dafür lebe sie im Vergleich zu anderen schlicht nicht sparsam genug. Beim Minimalismus sieht sie sich auf dem Weg, konsumiert deutlich weniger als früher, aber gemessen an den strengen Vertretern dieser Bewegung eben auch nicht extrem. Diese Selbsteinschätzung ist mir sympathischer als jede Reinheitsbehauptung, weil sie ein echtes Bild zeichnet statt ein perfektes.

Wo hat sie konkret angefangen? Bei der Kleidung. Der Kleiderschrank ist immer noch groß, aber sie mistet regelmäßig aus, verkauft vieles wieder und überlegt vor jedem Neukauf, ob sie das Stück braucht und ob es gebraucht zu haben ist. Ähnlich bei Kosmetik, wo sie nur noch ausgewählte Produkte kauft, möglichst vegan, tierversuchsfrei und plastikfrei. Im Badezimmer fiel ihr das Reduzieren am leichtesten, weil ihr dort Nachhaltigkeit ohnehin wichtig ist und einfach viele Produkte verschwunden sind.

Und wo hört es auf? Beim Auto. Darauf möchte sie nicht verzichten, weil es für sie ein Stück Freiheit bedeutet. Das ist ein schöner Bruch, weil gerade in der Frugalisten-Szene das Auto gern als überflüssig abgestempelt wird. Melanie zieht hier bewusst eine Grenze und genau solche persönlichen Grenzen machen so eine Haltung erst glaubwürdig. Ich selbst habe vor ein paar Jahren die ersten Minimalismus-Dokus gesehen, fand sie teils extrem, teils motivierend und nach dem ersten echten Aussortieren von Kleidung und Büchern war da tatsächlich ein Gefühl von mehr Freiheit. Obwohl ich mich weder als Minimalist noch als Frugalist sehe.

Warum investieren so wenige Frauen?

Melanie hat drei Kanäle in ihrem Kopf, wenn sie an Instagram und YouTube denkt. Sie will ihren eigenen Weg dokumentieren und zeigen, dass es nicht den einen richtigen Weg gibt. Sie will aufklären und jeden ermutigen, sich um die eigenen Finanzen zu kümmern, weil am Ende jeder selbst dafür verantwortlich ist. Ob danach investiert wird oder nicht, bleibt jedem überlassen, aber diese Entscheidung überhaupt bewusst zu treffen, das würde sie jedem ans Herz legen. Und der dritte Punkt liegt ihr besonders am Herzen: gezielt Frauen für das Thema zu erreichen.

Denn in Deutschland sind ohnehin wenige Menschen an der Börse investiert und unter denen sind anteilig noch einmal deutlich weniger Frauen. Gleichzeitig ist die Rentenlücke bei Frauen größer. Das passt für sie nicht zusammen und es ist der Antrieb hinter ihrem Content. Ich habe ihr erzählt, dass ich in meiner eigenen Instagram-Followerschaft verhältnismäßig viele Frauen habe, was mich selbst überrascht, denn die Inhalte sind ja für alle geeignet.

Warum also die Lücke? Melanie nennt drei Gründe und sie sortiert sie sauber. Erstens die Vorbilder. Wer an die erfolgreichen Investoren denkt, denkt fast automatisch an Männer und als Frau ein weibliches Vorbild an der Börse zu finden, war lange schwierig. Zweitens das Selbstvertrauen bei Zahlen und Mathe, das sich viele Frauen weniger zutrauen. Ob das begründet ist oder nicht, lässt sie bewusst offen, aber wer sich weniger zutraut, hat eine höhere Hemmschwelle. Drittens das Verhältnis zum Risiko, das bei Frauen tendenziell geringer ausgeprägt sei. Auch hier hält sie sich mit der Ursache zurück, ob Natur oder gesellschaftlich geprägt, sei ein eigenes Thema. Die Folge ist dieselbe: eine zusätzliche Hürde, weil die Börse oft pauschal als riskant verschrien ist, obwohl das Risiko stark von der Strategie abhängt.

Vorbilder gibt es inzwischen durchaus. Ich habe im Gespräch ein paar Namen genannt, von Susanne Levermann mit ihrem Buch und dem bekannten Levermann-Score über Natascha von Madame Moneypenny bis zu Jenny von Aktien für Frauen und auch die Franzi war ja schon bei uns im Interview. Melanie folgt diesen Accounts selbst und findet die Bewegung großartig. Der eigentliche Knackpunkt liegt für sie aber gar nicht beim Informieren. Er liegt beim ersten Schritt, sich überhaupt zu trauen.

Reicht es, sich zu informieren oder muss ich einfach anfangen?

An dieser Stelle wurde sie deutlich und ich teile ihren Punkt. Kanäle zum Informieren gibt es genug. Die zweite Hürde ist der Schritt vom Lesen zum Handeln, also tatsächlich ein Depot zu eröffnen. Was diesen Schritt so oft nach hinten schiebt, ist Perfektionismus. Die Idee, erst dann anzufangen, wenn du alles weißt. Bei der Börse ist das ein Trugschluss, weil niemand alles wissen kann und die perfekte Aktie ohnehin nicht zu finden ist.

Ihre Botschaft ist deshalb eine Erlaubnis. Es ist okay, sich informiert zu haben und noch nicht alles zu wissen, aber genug, um anzufangen. Und dann anzufangen, um beim Tun weiterzulernen. Anfängerfehler gehören dazu und sie sind in der Regel nicht teuer, weil kaum jemand mit großen Summen einsteigt. Ein Sparplan über 25 oder 50 Euro, der mal danebengeht, ist ärgerlich, aber kein Verlust des Vermögens. Bei mir war das damals ähnlich, nur über die Risiko-Seite. Ich habe mich eingelesen, dann aber direkt das erste Depot eröffnet, einen ETF-Sparplan eingerichtet und mich um die Steuern erst gekümmert, als sie relevant wurden, was die deutschen Broker ohnehin weitgehend automatisch erledigen. Kurz informieren, Depot eröffnen, ersten ETF einrichten, dann learning by doing.

Was steckt in Melanies Depot?

Jetzt wird es konkret, denn Melanie ist breiter aufgestellt als die typische ETF-Sparerin. Rund die Hälfte ihres Depots besteht aus Einzelaktien, weil sie der Reiz reizt, sich einzelne Unternehmen herauszusuchen und Sektoren bewusst über- oder unterzugewichten. Als Basis liegen 10 bis 20 Prozent in breiten ETFs, MSCI World und MSCI Emerging Markets, weil die Weltwirtschaft für sie das solide Fundament bildet.

Dazu kommt P2P, das sie auf etwa 10 Prozent halten möchte. Für sie ist das ein klar riskanterer Baustein als große, bewährte Unternehmen, aber einer mit regelmäßigem Cashflow, weil die Auszahlungen monatlich kommen. Bislang ist sie damit zufrieden. Immobilien will sie als nächste Diversifizierung aufnehmen, vielleicht noch in diesem Jahr, weil sie darin eine andere Form von Hebelwirkung für den Vermögensaufbau sieht. An Krypto hat sie sich noch nicht herangewagt, schlicht weil sie sich noch zu wenig eingelesen hat, schließt es für später aber nicht aus. Gold ist ebenfalls noch nicht dabei, kommt für den langfristigen Aufbau aber durchaus infrage. Und eine Cash-Reserve als Notgroschen und für weitere Käufe gehört für sie fest dazu. Bei Krypto bin ich übrigens genauso ahnungslos, schiebe trotzdem ab und zu ein paar Euro über die Bison-App der Börse Stuttgart hinein und schaue, was passiert. Das Wissen kommt dann nebenbei.

Zu P2P haben wir genauer nachgehakt, weil es längst nicht jeder kennt. P2P steht für Privatkredite von Mensch zu Mensch. Du gibst Geld für einen Kredit an eine andere Person und bekommst es mit vergleichsweise hohen Zinsen zurück. Melanie nutzt dafür Mintos, eine Plattform, die zwischen Kreditinstituten und ihr als Anlegerin vermittelt. Dort kann sie verschiedene Institute, Risikoklassen und Kreditarten auswählen, ob Autokredit, Verbraucherkredit oder Immobilienkredit. Die Zinsen liegen verhältnismäßig hoch, von acht Prozent bis aktuell während Corona teils über 25 Prozent. Und hier wiederholt sie den Satz, der bei P2P über allem steht, je höher die Zinsen, desto höher das Risiko. Ein gewisser Schutz ist die Rückkaufgarantie für viele Kredite, die allerdings nur greift, solange der Garantiegeber selbst liquide ist. Sie ist gespannt, wie sich Corona auf die Plattform auswirkt, weil gerade Verbraucherkredite nun riskanter sind.

Ich selbst bin auf Mintos ebenfalls unterwegs, neben Crowdestor, das eher in Richtung Crowdinvesting geht. Negative Erfahrungen habe ich auch schon gemacht, allerdings nicht mit Mintos. Dort kommen die Kredite, selbst die notorisch unpünktlichen aus Spanien, am Ende meist samt Zinsen und teils Verzugszinsen zurück. Bei der Plattform Grupeer dagegen, auf der ich zum Glück nur einen kleinen Betrag liegen hatte, ist es voll danebengegangen, das Geld habe ich abgeschrieben. P2P bleibt ein Hochrisiko-Investment und bei bis zu 25 Prozent möglicher Rendite sollte das niemanden überraschen. Rendite kommt von Risiko.

Wie soll die erste eigene Immobilie funktionieren?

Damit zum Aufhänger dieses Interviews. Melanies Plan ist eine Ein- bis Zweizimmerwohnung, die sie kauft und vermietet. Die Mechanik dahinter ist ein Hebel über die Bank: möglichst viel Fremdfinanzierung, möglichst wenig Eigenkapital und die Finanzierung wird durch die Mieteinnahmen abbezahlt. Klingt einfach, ist es nicht und das sagt sie selbst. Dahinter stecken Rücklagen für Reparaturen, Steuern auf die Mieteinnahmen und einige Kennzahlen mehr. Der Grundgedanke aber bleibt: das Geld von der Bank leihen und über die Miete zurückzahlen.

Das Risiko liegt offen auf dem Tisch. Der Wert der Immobilie könnte sinken oder die Reparaturen könnten höher ausfallen als der Ertrag. Im besten Fall trägt die Kaltmiete die Finanzierung. Was Immobilien für sie reizvoll macht, sind die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite, gerade im Vergleich zu Wertpapierkrediten, die deutlich teurer sind. Als langfristiges Investment kommt der Zinseszins zum Tragen und die Inflation spielt ihr als Kreditnehmerin sogar in die Karten, weil sie die reale Last der Schulden über die Jahre senkt. Der Nachteil sind die hohen Anfangskosten, Notar, Makler, Grundbucheintrag, was Immobilien zwangsläufig zu einer langfristigen Sache macht.

Es gibt einen Haken und Melanie spricht ihn von selbst an. Die Preise sind in den letzten Jahren stark gestiegen, viele Wohnungen werden überteuert angeboten und ein gutes Investment zu finden ist gerade nicht leicht. Sie sucht, lässt sich aber Zeit und das kann durchaus noch dauern. Diese Geduld ist mir bei jemandem mit 23 fast lieber als der schnelle Abschluss.

Achtet sie beim Geld auch auf Ethik?

Melanie ernährt sich vegetarisch bis vegan, kompensiert ihre Flüge und ihren CO2-Ausstoß, kauft Kosmetik tierversuchsfrei. Da liegt die Frage nahe, ob sich das im Depot widerspiegelt. Es tut es und sie findet alles andere scheinheilig. Wer im Alltag auf moralische Standards achtet und beim Investieren alles ausblendet, passt für sie nicht zusammen.

Konkret hat sie sich Leitplanken gesetzt. Keine Airlines, kein Öl und nichts, was damit zusammenhängt, also auch keine Tankstellen, dazu keine Konzerne wie Nestlé oder Tabak und auch Rüstung möglichst nicht. Bei Einzelaktien lässt sich das sauber umsetzen, bei ETFs nicht, weil dort solche Branchen anteilig immer mitlaufen. Genau deshalb lässt sie ihre Einzelaktien schneller und größer wachsen als die ETFs, um den Anteil dieser Branchen klein zu halten. Wo jeder seine eigenen Maßstäbe ziehen muss, zieht sie ihre eben sehr bewusst.

Welche Strategie verfolgt sie und was hat Corona verändert?

Ihre Strategie sei noch im Aufbau, sagt sie offen und werde sich in den nächsten Monaten und Jahren noch verändern. Aktuell strebt sie bei den Einzelaktien etwa 60 Prozent große, solide Dividendenzahler an und 40 Prozent Wachstumsaktien, also Titel, die kaum oder gar keine Dividende ausschütten, dafür auf einen hohen Wertzuwachs hoffen lassen. Über alle Bausteine hinweg geht es ihr um Breite, gestreut über Aktien, Immobilien und P2P statt alles auf eine Karte.

Strategien zeigen ihren wahren Charakter in der Krise und der Corona-Einbruch war ihr erster echter Test. Ihr Depot verlor 20 bis 25 Prozent, im Vergleich zu früheren Krisen eher moderat. Erstaunt hat sie ihre eigene Reaktion, denn das Minus hat sie kaum gestört. Schade, den Buchwert fallen zu sehen, ja, aber weil sie diese Aktien gar nicht verkaufen wollte, blieb es eben nur ein Buchwert. Sie hat den Einbruch sogar als Einladung zum Nachkaufen gesehen, sowohl bei bestehenden Positionen als auch bei neuen.

Davor stand ein lehrreicher Fehler. Kurz vor Corona hatte sie eine sehr volatile Aktie im Depot, verkaufte sie nach dem Fall, kaufte sie nach dem Anstieg zurück und sah sie dann wieder fallen. Also so ziemlich alles falsch gemacht, was bei so einer Aktie falsch zu machen ist. Genau dieses frühe Learning hat sich im Crash ausgezahlt, weil sie verstanden hatte: kaufen, wenn die Kurse fallen, nicht hinterherrennen, wenn sie wieder steigen. Daraus ist die Entscheidung für Buy and Hold gewachsen, also Aktien über 10, 20, 30, vielleicht 40 Jahre zu halten. Kurzfristiges Trading und Hebelprodukte lässt sie bewusst aus, weil sie sich dafür noch zu wenig auskennt. Diese Grenze zwischen dem, was sie macht und dem, was sie noch nicht macht, zieht sich durch das ganze Gespräch.

Welchen Broker und welche Tools nutzt sie?

Ihr erstes Konto lag, wie bei mir, bei der Sparkasse, immerhin ohne Gebühren. Fürs Depot rät sie, sich von der Hausbank zu lösen, die oft Depotführungsgebühren verlangt und stattdessen Broker zu vergleichen. Sie selbst nutzt drei parallel, OnVista, Comdirect und Trade Republic, weil jeder seine eigenen Vorzüge hat. Bei Trade Republic kostet eine Order einen Euro, bei OnVista gibt es Sparpläne für einen Euro Ausführungsgebühr, bei Comdirect Sparpläne für 1,5 Prozent der Sparrate.

Daraus leitet sie eine einfache Logik ab. Wer kleine Sparraten unter 50 oder 100 Euro bespart, fährt mit der prozentualen Gebühr von 1,5 Prozent oft besser, wer höhere Summen oder seltenere Käufe tätigt, mit der festen Ein-Euro-Gebühr. Und niemand hindert dich daran, mehrere Depots für verschiedene Strategien zu führen. Erst eines mit niedrigen Gebühren eröffnen, die ersten Käufe machen und schauen, ob die Strategie überhaupt zu dir passt. Falls nicht, lässt sich ein Depot wieder schließen oder einfach nicht weiter besparen. Auf die Spitze treiben musst du das nicht, aber zum Ausprobieren spricht nichts gegen zwei oder drei. Ich kann das unterschreiben, ich nutze inzwischen selbst vier Depots parallel, weil die Sparplan-Anbieter unterschiedliche ETFs und Aktien anbieten und ich bei Bedarf über den Smartbroker auch andere Handelsplätze ansteuern kann.

Beim Wissen war sie überraschend offen. Ein Buch zum Thema hat sie bislang nicht gelesen, von vielen empfehlenswerten gehört, aber keins selbst durch. Ihr Wissen stammt fast komplett aus dem Netz und aus Gesprächen mit Freunden. YouTube war ihre große Quelle, am Anfang ein paar Kanäle für die Basics, danach Instagram, wo sie Finanzaccounts gefolgt ist, um die Grundzüge zu verstehen. Was ist eine Aktie, was eine Dividende, was ein ETF. Später ist sie tiefer eingestiegen, hat in Wertpapierforen mitgelesen und sich auf YouTube Diskussionen zwischen Investoren angeschaut, viele Meinungen aufgesogen und daraus die eigene Strategie geformt. Dass mein eigener Account dabei früh eine Rolle gespielt hat, habe ich als kleines Kompliment dankend mitgenommen.

Bei der Analyse einzelner Aktien arbeitet sie mit finanzen.net, wo sie über die Jahre Kennzahlen wie Marktkapitalisierung, Eigenkapitalquote oder Dividendenausschüttung nachschauen kann. Für ETFs nutzt sie justETF, um Regionen, Replikationsmethode und Anbieter zu vergleichen. Findet sie etwas nicht, googelt sie schlicht die Aktie samt gesuchter Kennzahl. Und ganz am Anfang steht oft Wikipedia, um überhaupt zu verstehen, was ein Unternehmen macht, bevor sie entscheidet, ob es sich lohnt, tiefer einzusteigen.

Zum Schluss habe ich ihr das letzte Wort überlassen und ihr Tipp passt zu allem davor. Trau dich. Trau dir selbst etwas zu und nimm deine Finanzen in die Hand. Es gibt für jede Frage, auch die vermeintlich peinlichste, eine Antwort im Netz. Kümmere dich um deine finanzielle Bildung und fang dann an, dieses Wissen anzuwenden. Such nicht erst den perfekten ETF oder die perfekte Strategie. Wenn ein solides Fundament steht und Investieren zu deinen Zielen passt, dann leg los, denn erst im Tun lernst du, wie du mit Krisen und roten Zahlen umgehst und welche Strategie langfristig zu dir passt. Eine Wohnung mit 23 ist dafür nur das sichtbarste Beispiel. Das Eigentliche ist der Schritt davor, einfach anzufangen.

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