Der einfache Einstieg in Immobilien-Investments

Immer wenn ich ein Gespräch über Immobilien führe, möchte ich danach am liebsten sofort eine kaufen. Das geht mir ernsthaft so. Und dieses Gespräch hier war keine Ausnahme, im Gegenteil. Ich habe mit Ricardo gesprochen, einem ehemaligen Bankkaufmann, der jahrelang auf der anderen Seite des Tisches saß und privaten wie gewerblichen Kunden ihre Baufinanzierung zusammengebaut hat. Heute investiert er selbst. Wer wüsste also besser, worauf es beim Start wirklich ankommt?

Die kurze Antwort vorweg, weil ich dich nicht zappeln lassen will. Der einfache Einstieg in Immobilien beginnt nicht mit der Wohnung. Er beginnt mit deiner Bank und mit der nüchternen Frage, ob du das Risiko überhaupt tragen willst. Klingt unspektakulär? Ist es auch. Und genau deshalb machen es so viele falsch.

Ich will dir in diesem Artikel keine Kaufempfehlung geben, das ist nicht mein Stil und ich darf es auch gar nicht. Ich erzähle dir, was ich aus dem Gespräch mitgenommen habe, wo die Chancen liegen und wo die Stolperfallen lauern, über die niemand gerne spricht. Den Rest entscheidest du selbst, denn das Risiko trägst am Ende du.

Wie kommt jemand überhaupt zu Immobilien?

Bei Ricardo lief es über den Beruf. Nach der Ausbildung zum Bankkaufmann ist er in die private Baufinanzierung gerutscht und durfte den alten Hasen erst einmal über die Schulter schauen. Wie laufen solche Gespräche? Welche Produkte werden verkauft? Wie tickt die Bank, wenn jemand einen Kredit will? Das ist ein Blick hinter den Vorhang, den die wenigsten je bekommen.

Irgendwann übernahm er eigene Gespräche, später wechselte er sogar in die gewerbliche Finanzierung. Dort hat der Kunde keine Gehaltsabrechnung mehr. Stattdessen zählen eine Bilanz und eine BWA, also die betriebswirtschaftliche Auswertung. Anhand dieser Zahlen entscheidet die Bank, ob sie Lust auf eine langfristige Kreditbeziehung hat. Und genau in diesem Job ist bei ihm ein Gedanke gewachsen, den ich gut nachvollziehen kann.

Er fand faszinierend, was seine Kunden alles gestemmt haben. Und irgendwann reizte ihn der Gedanke, selbst auf der anderen Seite des Tisches zu sitzen. Bisher hatte er immer die Träume anderer Leute finanziert. Kennst du dieses Gefühl? Du begleitest andere bei etwas Großem und merkst, dass du das eigentlich selber auch könntest.

Sein erster Schritt war dann erstaunlich altmodisch. Statt sofort eine Wohnung zu kaufen, hat er ein Buch gelesen. Konkret das von Thomas Knedel über Wohnimmobilien, mit dem Untertitel, dass du in sechs Monaten privater Immobilieninvestor wirst. Er hat es im Sommerurlaub in Südfrankreich zwei Wochen lang durchgearbeitet. Kurioserweise saß er genau sechs Monate später tatsächlich zum ersten Mal beim Notar und kaufte seine erste Wohnung.

Macht dich so ein Buch zum fertigen Profi? Ich habe ihn das gefragt und seine Antwort fand ich angenehm unaufgeregt. Nein. Es gibt dir eine Orientierung, welche Bereiche überhaupt relevant sind, Standortanalyse, Mietersuche, gute und schlechte Lagen. Aber der Großteil kommt über Learning by Doing. Das Buch ist die Landkarte, nicht die Reise.

Worin unterscheidet sich eine Immobilie von einer Aktie?

Diesen Vergleich finde ich enorm wichtig, weil viele Aktien-Erfahrung mitbringen und denken, Immobilien funktionierten ähnlich. Tun sie nicht. Eine Aktie kannst du analysieren, kaufen und, wenn du nach ein paar Wochen merkst, dass es doch keine gute Idee war, relativ schnell wieder verkaufen. Das Geld ist, abzüglich Kurs und Gebühren, wieder auf dem Konto.

Bei einer Immobilie sieht die Welt anders aus. Da kommen Kaufnebenkosten dazu und die sind kein Kleingeld. Je nach Bundesland und den beteiligten Parteien können das bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises sein. Ricardo hat ein Beispiel gerechnet, das hängen bleibt.

Nimm eine Wohnung für 100.000 Euro, was heute schon eher günstig ist. Zwölf Prozent davon sind 12.000 Euro und die sind im Moment des Kaufs weg. Stellst du nach ein paar Wochen fest, dass es doch die falsche Wohnung war, müsstest du sie erst wieder verkaufen und beim Verkauf diese 12.000 Euro überhaupt erst wieder hereinholen, nur um bei plus minus null zu landen. Das ist eine ganz andere Liga an Verbindlichkeit als ein Klick im Depot.

Genau deshalb lohnt bei Immobilien der nüchterne Blick auf beide Seiten, Chancen wie Risiken. Die Chancen sind real, aber die Risiken eben auch und sie sind teuer. Ich finde es gut, dass jemand, der vom Fach kommt, das so klar ausspricht, statt nur von Rendite zu schwärmen.

Wie kriege ich als Privatperson überhaupt einen Kredit?

Hier wurde es für mich richtig spannend, weil Ricardo eben genau weiß, worauf eine Bank schaut. Die Grundvoraussetzung ist ein regelmäßiges Einkommen. Eine Gehaltsabrechnung, bei der klar ist, dass am Ersten oder Fünfzehnten eine bestimmte Summe aufs Konto kommt, ist für die Bank der angenehmste Fall, weil sie damit planen kann. Bei Selbstständigen steht das eher in den Sternen, da wird es komplizierter.

Dann kommt die Bonität ins Spiel, also die Kreditwürdigkeit. Vereinfacht gesagt geht es um eine Frage. Wie sicher kann die Bank sein, dass du das Geld zu den vereinbarten Bedingungen zurückzahlst? Je höher die Bonität, desto lieber gibt die Bank den Kredit und desto besser sind oft auch die Konditionen.

Ein wichtiger Baustein ist das Eigenkapital. Hast du in der Vergangenheit etwas zurückgelegt, zeigt das der Bank, dass du mit deinem Einkommen haushalten kannst, dass am Monatsende etwas übrig bleibt. Verdienst du dagegen seit Jahren ordentlich, hast aber keine Rücklagen, steht sofort die Frage im Raum, wo das Geld hin ist. Und warum sollte bei gleichem Gehalt und gleichen Ausgaben plötzlich etwas für die Kreditrate übrig bleiben?

Was ich vorher unterschätzt hatte, ist der weiche Faktor. Bist du zuverlässig? Hast du Handschlagqualität? Hältst du dich an Absprachen? Das fließt tatsächlich in die Entscheidung ein. Ricardo hat es so beschrieben, dass sich am Ende zwei Seiten einigen, Kreditnehmer und Bank und beide Lust haben müssen, langfristig zusammenzuarbeiten.

Ist die Kreditvergabe also ein Nasengeschäft?

Diese provokante Frage musste ich stellen. Und seine Antwort war differenziert. Reichen du und eine andere Person die exakt gleichen wirtschaftlichen Unterlagen ein, dann hat die Person mit der besseren, gewachsenen Beziehung zur Bank klare Vorteile. Warum? Weil die Bank ein sogenanntes Kreditvotum schreibt.

Eine Kreditentscheidung fällt nämlich oft durch zwei Parteien. Einmal durch den Berater, mit dem du sprichst und einmal durch die interne Kreditabteilung. Der Berater darf ein paar Sätze zu deiner Person ergänzen. Ist die Finanzierung knapp, kann er hineinschreiben, dass die Zusammenarbeit immer vertrauensvoll war und dass du auch in kritischen Situationen deinen Verpflichtungen nachgekommen bist. So etwas kann den Ausschlag geben.

Heißt das, ohne Beziehung läuft nichts? Nein. Aber je besser die persönliche Beziehung, desto größer die Chancen auf eine Zusage und desto mehr Spielraum hast du bei der Konditionsverhandlung. Für einen Neukunden ist das so nicht möglich. Ich finde das eine wichtige Erkenntnis, weil neben den reinen Zahlen eben auch der Mensch zählt.

Was hat die Schufa mit alldem zu tun?

Ich habe Ricardo eine kleine Geschichte erzählt. Früher, als ich meine Finanzen sortieren wollte, habe ich mal in meine Schufa geschaut und allerlei Altlasten gefunden. Verbraucherkredite für irgendeinen Fernseher, dazu jedes Mal ein Kreditrahmen, den ich nie gekündigt hatte und der einfach drin stehen blieb. Ist das schlimm? Und lohnt sich so ein Blick?

Seine Empfehlung war klar. Einmal im Jahr bekommst du eine kostenlose Schufa-Auskunft. Schau rein. Du siehst dann, was alles gespeichert ist, was noch akut ist und was sich längst erledigt hat, aber trotzdem noch auftaucht. Stehen dort Dinge von vor vier, fünf, sechs Jahren, die längst abgehakt sind, hast du eine echte Stellschraube, um deine Bonität zu verbessern.

Dann kam ein Punkt, den viele nicht wissen und der teuer werden kann. Es gibt einen Unterschied zwischen einer Konditionsanfrage und einer Kreditanfrage. Klingt nach Erbsenzählerei, ist aber entscheidend für deine Bonität.

Wenn du im Internet Zinsen vergleichst und einen Schritt zu weit klickst, kann es passieren, dass statt eines neutralen Konditionschecks eine echte Kreditanfrage an die Schufa geht. Eine Konditionsanfrage ist für die Schufa neutral. Eine Kreditanfrage dagegen wird gespeichert. Stellst du innerhalb kurzer Zeit fünf solcher Kreditanfragen bei verschiedenen Banken, kann das ein negatives Signal sein. Platt gesagt liest die Bank daraus, dass diese Person von Bank zu Bank rennt, offenbar überall abgelehnt wird und einfach weitersucht.

Ricardos Tipp am Rande klang so. Wenn du dir unsicher bist, ob ein Vergleichsportal eine Kondition oder eine Kreditanfrage stellt, lass es im Zweifel lieber oder lies dich genau ein. Manchmal ist der Weg über einen Berater der sicherere. Ein kleiner Klick kann hier große Konsequenzen haben.

Lässt sich mit Vermietung heute überhaupt noch Geld verdienen?

Das ist die Gretchenfrage und seine Antwort war ein klares Ja, gefolgt von einem ebenso klaren Aber. Es ist deutlich schwieriger geworden als noch vor zehn oder zwanzig Jahren. Schau dir die Quadratmeterpreise in München, Berlin, Hamburg oder Hannover an, da fällt einem die Kinnlade runter. Sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise sind extrem gestiegen.

Bleibt die Frage, ob sich noch Objekte finden lassen, die sich auf dem Papier rechnen, wenn du nur den Vermietungsaspekt betrachtest, also nicht auf steigende Werte spekulierst. Seine Meinung dazu war ein Ja, aber du musst genau hinsehen. Du musst dich vorbereiten und ein Gefühl für den Markt vor Ort entwickeln.

Ein Bild, das hängen bleibt. Es ist ein riesiger Unterschied, ob du im Dorf mit 500 Einwohnern kaufst oder zentral in München. In München zahlst du astronomische Preise, hast dafür aber kaum Leerstandsrisiko. Im Dorf zahlst du wenig, riskierst aber, dass die Wohnung leer steht. Was bist du für ein Typ? Willst du hohe Rendite um jeden Preis und nimmst dafür Risiken wie Leerstand in Kauf? Oder willst du eine Wohnung, die immer vermietbar ist und zahlst dafür den höheren Preis?

Was bei der Suche enorm hilft, sind Kontakte. Vitamin B, wenn du so willst. Wer kennt mich und weiß, dass ich gerade suche? Denn ein Verkäufer kann sich damit viel Arbeit sparen. Stellt er eine Anzeige online, bekommt er je nach Standort 400 oder 500 Anfragen, die er abarbeiten muss. Weiß er aber, dass jemand aus seinem Bekanntenkreis vernünftig ist und ohnehin sucht, klärt er das lieber direkt mit dieser Person. Gute Kontakte zu Maklern und anderen Beteiligten sind also kein Luxus. Sie gehören zum Spiel dazu.

Wie finde ich den richtigen Mieter und vermeide einen Mietnomaden?

Wenn die Wohnung steht und sich viele bewerben, beginnt die nächste heikle Aufgabe. Die meisten nennen sofort die harten Punkte. Eine saubere Schufa-Auskunft, eine Selbstauskunft mit Arbeitgeber und bisherigem Mietverhältnis, eventuell eine Bestätigung des aktuellen Vermieters, die Frage nach eidesstattlicher Versicherung und Mietschulden. All das ist wichtig, keine Frage.

Ricardo legt darüber hinaus großen Wert auf die persönliche Ebene. Kann er sich vorstellen, mit genau dieser Person langfristig eine Geschäftsbeziehung einzugehen? Denn nichts anderes ist eine Vermietung. Sein Beispiel dazu fand ich treffend. Wird bei der Besichtigung über jede Kleinigkeit gemeckert und werden direkt alle Probleme in den Raum gestellt, ist das ein Signal. Stimmt die menschliche Ebene nicht, wird es auf Dauer für beide Seiten unangenehm.

Und dann kam der Satz, der mir am meisten hängen geblieben ist. Egal wie viel Arbeit du dir machst, du kannst die beste Selbstauskunft und die beste Schufa-Auskunft einholen und das beste Bauchgefühl haben, trotzdem kann alles schiefgehen. Mietnomaden, ausbleibende Mieten, das ist ein Risiko, das du nie ganz ausschließen kannst.

Genau deshalb ist seine eigentliche Grundfrage so wichtig. Ist dir dieses Risiko das Ganze überhaupt wert? Überwiegen für dich die Chancen die Risiken? Er sagt selbst, dass Immobilien nicht für jeden das richtige Thema sind. Diese Entscheidung kann dir niemand abnehmen, auch ich nicht. Du musst für dich klären, was auf deiner Pro-Seite steht und was an Nachteilen dagegen.

Wie sieht der erste Schritt konkret aus?

Zum Schluss wollte ich es praktisch. Was würde er einem Anfänger raten? Seine Antwort waren drei Schritte und der erste hat mich kurz überrascht.

Schritt eins und der ist herrlich gegen die Intuition. Geh zuerst zur Bank, bevor du überhaupt nach Wohnungen suchst. Stell dich vor, reiche deine wirtschaftlichen Unterlagen ein, lass dich im Hintergrund raten. So bekommst du eine konkrete Zahl, bis zu der die Bank bereit wäre mitzugehen und damit eine echte Orientierung für die Suche. Warum so herum? Wegen der Geschwindigkeit.

Im aktuellen Markt ist Schnelligkeit King. Suchst du zuerst und findest deine Traumwohnung, gehst dann zur Bank und wartest bis zu zwei Wochen auf ein Gespräch, geschweige denn auf eine Zusage, ist die Wohnung längst weg. Hast du dagegen alles vorbereitet, kannst du teils in unter 24 Stunden eine vorläufige Finanzierungsbestätigung bekommen. Mit diesem Schreiben sicherst du dir einen Platz ganz vorne unter den Bewerbern. Das gilt übrigens fürs Investment genauso wie fürs eigene Zuhause.

Schritt zwei wäre, einen Suchauftrag zu hinterlegen, zum Beispiel bei einem der großen Immobilienportale. Du gibst Stadt, maximalen Kaufpreis, gewünschten Stadtteil und deine Kriterien an. Das kostet nichts. Sobald jemand eine passende Wohnung einstellt, bekommst du sofort eine E-Mail. Das verschafft dir einen Vorsprung vor allen, die am Sonntag durchs Portal scrollen und Objekte finden, auf die sich schon hunderte beworben haben.

Schritt drei wäre, zu Besichtigungen zu gehen, auch wenn du noch nicht kaufst. Es geht darum, ein Bauchgefühl zu entwickeln. Welche Wohnungen sind gut, welche sind Worst-Case-Objekte, bei denen du gleich wieder umdrehen solltest? Erst durch viele Besichtigungen wird vergleichbar, was eine gute von einer schlechten Wohnung unterscheidet. Bank, Suchauftrag, Besichtigungen, in dieser Reihenfolge.

Mein Fazit

Was nehme ich aus dem Gespräch mit? Der einfache Einstieg in Immobilien ist gar nicht so einfach, aber er ist planbar, wenn du die richtige Reihenfolge einhältst und die Risiken nicht ausblendest. Erst die Bank, dann die Suche, dann das Bauchgefühl. Und davor die nüchterne Selbstprüfung, ob du das Klumpenrisiko, die Kaufnebenkosten und die Mieterthemen überhaupt tragen willst.

Für wen passt das also? Wer ein stabiles, planbares Einkommen hat, gern langfristig denkt und sich auf die Detailarbeit einlässt, für den könnten Immobilien spannend sein. Wer hingegen Flexibilität und schnelle Verfügbarkeit seines Geldes braucht oder mit dem Gedanken an einen schwierigen Mieter schlecht schläft, für den wäre womöglich ein anderer Weg der ruhigere. Beides ist legitim.

Ich selbst finde das Thema nach wie vor faszinierend und ja, ich möchte nach so einem Gespräch sofort eine Wohnung kaufen. Aber genau dann ist der Moment, kurz innezuhalten und nüchtern zu rechnen. Was am Ende für dich passt, weißt nur du. Und ich bin gespannt, wie du über Immobilien denkst, schreib es mir gern in die Kommentare.

Wie dieser Weg in der Praxis aussieht, erzählen Melanie und Monique in ihren Interviews. Mehr Gespräche dieser Art findest du in den Investoren-Interviews.