6 Immobilien mit 26 - Monique im Interview

Monique ist 26 und vermietet sechs Wohnungen samt ein paar dazugehöriger Garagen. Sie ist Beamtin, arbeitet seit neun Jahren Vollzeit in ihrem Beruf, kommt aus der Oberpfalz und lebt seit fast sieben Jahren in München. In ihrer Freizeit reist sie viel, spielt Tennis und interessiert sich für Mode. Die meisten ihrer Wohnungen hat sie innerhalb eines einzigen Jahres gekauft, 2020. Im Interview erzählt sie, wie sie dahin kam, welchen Kauf sie absagte und warum sie selbst zur Miete in einer WG wohnt.

Vom Garagentor zur ersten Mieteinnahme

Die Idee saß lange im Kopf, bevor Monique etwas tat. Ihr Vater hatte selbst ein paar Wohnungen vermietet. Sie fand das Konzept reizvoll: Ist eine Wohnung abbezahlt, bleibt von der Miete nach Steuern und Rücklagen ein guter Teil übrig. “Ich wusste eigentlich auch immer, jemand der mehrere Immobilien hat, die auch abbezahlt sind, ist eigentlich reich, also hat ausgesorgt, muss sich im Alter keine Sorgen machen.” Lange traute sie sich trotzdem nicht heran. Sie kannte sich in der Materie nicht aus. In ihrem Umkreis hatte niemand in Immobilien investiert. Es gab also auch niemanden, mit dem sie über das Vorhaben sprechen konnte.

Ihre erste Mieteinnahme verdankt sie einer leeren Garage ihres Vaters, in der nur alte Reifen lagerten. In der Lage herrschte Garagenmangel, also schlug Monique vor, das Ding zu vermieten. Der Vater war einverstanden, wollte aber zuerst das rostige Tor austauschen. Monique suchte ein neues. Ein weißes wäre günstiger gewesen, sie nahm trotzdem ein anthrazitfarbenes, weil es ihr besser gefiel. Das Tor kostete 1500 Euro, die Garage bringt 70 Euro Miete im Monat. Das Hausgeld zahlt und versteuert der Vater. Nach gut zwei Jahren war das Tor abbezahlt, seitdem ist die Miete reiner Ertrag. Der Mieter sitzt inzwischen seit vier Jahren ohne Probleme darin.

Danach las Monique mehr über das Thema und schaute hin und wieder auf den üblichen Plattformen vorbei, Immo Scout und Immo Welt, aber nur sporadisch am Wochenende. So vergingen ein bis zwei Jahre, in denen sie nicht ins Handeln kam.

Die abgesagte erste Wohnung

Dann tauchte eine Wohnung auf, privat verkauft, zu einem fairen Preis. Monique besichtigte sie mit ihrem Vater, weil sie eine zweite Meinung wollte. Viele Interessenten bewarben sich, doch sie bekam die Zusage. Danach kam die Unsicherheit. Ihr Vater fand die Wohnung plötzlich weniger gut, das Bad zu klein, die Fenster nicht mehr auf der Höhe. Monique selbst wusste nicht, ob sie überhaupt einen Kredit bekommen würde. Sie ging davon aus, möglichst viel Eigenkapital einsetzen und die erste Wohnung komplett abbezahlen zu müssen, bevor eine Bank einen zweiten Kredit vergibt. Begriffe wie umlagefähiges und nicht umlagefähiges Hausgeld sagten ihr damals nichts.

Also sagte sie ab. “Ich habe das so lange bereut. Ich habe das wirklich ein halbes Jahr bereut, habe da jeden Tag dran gedacht, so Mensch Monique, warum hast du das jetzt gemacht?” Heute bewertet sie die Absage anders. Mit ihrem damaligen Kenntnisstand wäre der Kauf danebengegangen: falsch kalkulierte Tilgung, falsch eingeschätzte Zinsen, ein wackeliger Start gleich bei der ersten Finanzierung. Hätte sie zugegriffen, hätte sie sich womöglich den Zugang zu weiteren Krediten verbaut. Das Thema Immobilien blieb trotzdem im Kopf.

Wie sie sich das Wissen aufbaute

Das nötige Wissen holte sich Monique nicht aus einem Kurs. Sie stieß über eine bekannte Bloggerin auf Immobilien-Bloggerinnen bei Instagram, allen voran Miss Goldesel, also Svenja, sowie Luisa, die beide über ihr Vermieterdasein schrieben. Bis dahin wusste Monique gar nicht, dass es solche Blogger überhaupt gibt. “Ich habe gesehen, ja krass, andere schaffen es auch und ich will das auch schaffen, was andere geschafft haben.”

Sie tauschte sich mit Svenja aus, las in Büchern gezielt die Kapitel, die sie gerade brauchte, statt alles durchzulesen. Den Rest recherchierte sie selbst. Coaching oder Online-Kurse kannte sie zu dem Zeitpunkt niemanden, der so etwas anbot. Ihren wichtigsten Rat wiederholt sie mehrmals im Gespräch: sich mit Leuten austauschen, die das schon erreicht haben, was man selbst vorhat. Mit wachsender Sicherheit ging sie wieder zu Besichtigungen und wurde von Termin zu Termin routinierter.

Sechs Wohnungen in einem Jahr

Anfang 2020 begann Monique ernsthaft, bis zum Jahresende kaufte sie sechs Wohnungen. Eigentlich wollte sie nur eine einzige. Dass eine Bank für mehrere Objekte Kredite vergibt, war ihr anfangs nicht klar. Dann fand sie weitere gute Wohnungen zu fairen Preisen. Die Finanzierung lief jedes Mal ohne Probleme durch. Also griff sie zu: “Hey Monique, du wärst blöd, wenn du jetzt die Wohnungen nicht nehmen würdest.” Der Markt gab das her, mit wenig Angebot und hoher Nachfrage, in dem man sich für jede lukrative Wohnung erst gegen viele Mitbewerber durchsetzen muss.

Monique konzentriert sich auf kleine Einheiten, vor allem Einzimmerwohnungen. Ausschlaggebend ist für sie der niedrige Anschaffungspreis und das kleinere Risiko gegenüber einem Mehrfamilienhaus. Die reine Quadratmeter-Rendite steht dahinter zurück. Sie wollte unter 100.000 Euro bleiben. In Bayern ist das schwierig, weil selbst Einzimmerwohnungen in den meisten Städten darüber liegen, in anderen Bundesländern fällt es leichter. Ihre Wohnungen stehen deshalb außerhalb von München, je nach Objekt wenige bis 500 Kilometer entfernt.

Wer eine Immobilie auf Kredit kauft, trägt das Risiko von Leerstand, Zinsänderungen bei der Anschlussfinanzierung und unerwarteten Reparaturen. Monique hat 2020 in einem steigenden Markt gekauft. Garantiert ist der weitere Verlauf nicht.

Warum sie selbst zur Miete wohnt

Obwohl Monique sechs Wohnungen vermietet, wohnt sie in München selbst zur Miete, sogar in einer WG. Der Grund sind die Fixkosten. Eine eigene Zweizimmerwohnung in München läge schnell bei 1400 Euro im Monat. Wer in Immobilien investieren will, sollte die eigenen Fixkosten möglichst klein halten, sagt sie. Auch bei der Bank wirke das günstig: Hohe eigene Mietkosten oder eine selbst genutzte Eigentumswohnung erhöhen aus Sicht der Bank das Risiko bei der Kreditvergabe. Eine selbst bewohnte Eigentumswohnung hängt für sie ohnehin “wie so ein Klotz” am Bein, in München zahle man sie oft bis ans Lebensende ab. Sie will flexibel bleiben und weiß nicht, ob sie für immer in München lebt oder in eine andere Stadt zieht.

Auf meine Frage, ob das alles nicht ein Heidenaufwand sei, neben Vollzeitjob und Sozialleben, antwortet sie nüchtern. 2020 war viel los: Besichtigungen, Notartermine, Schlüsselübergaben und Mieterwechsel, quer durch Bayern und bis Frankfurt. Sitzt aber erst ein Mieter in der Wohnung, idealerweise kein Student für ein kurzes Auslandssemester, hat sie lange nichts mehr damit zu tun. Außer Eigentümerversammlung und Steuererklärung kann es passieren, dass sie zwei oder drei Jahre gar nicht zur Wohnung fahren muss. Der Aufwand sei kleiner, als die meisten denken.

Mieterauswahl und Studenten

Den größten Vorbehalt vieler Anleger, die Angst vor Mietnomaden, teilt Monique nicht. Eine hundertprozentige Sicherheit gebe es nicht, aber Mietnomaden seien sehr selten, ihrer Schätzung nach vielleicht einer von zehntausend. “Man darf einfach nicht so viel Angst haben, weil so kommt man da nie weiter.” Wer von vornherein nur an den schlimmsten Fall denkt, fängt mit dem Investieren gar nicht erst an.

Für die Auswahl setzt sie auf gesunden Menschenverstand und Bauchgefühl, dazu das persönliche Kennenlernen und einen guten Erstkontakt. Wo es passt, kommen Schufa-Auskunft, Selbstauskunft, eine Bestätigung des vorherigen Vermieters über pünktliche Mietzahlungen oder bei Studenten eine Bürgschaft der Eltern hinzu.

Studenten und Erstmieter lehnt Monique nicht ab, anders als viele Vermieter. Sie hat Studenten als Mieter, einen mit Bürgschaft des Vaters, der zur Besichtigung mitkam. Ihre Einzimmerwohnungen passen gut für diese Gruppe. Sie versetzt sich in die Lage, selbst als Studentin eine Wohnung zu suchen. In ihre Anzeigen schreibt sie deshalb ausdrücklich, dass sie sich über Studenten freut. Die Sorge vor Partys und Schäden kann sie nachvollziehen, sie hält sie aber für übertrieben.

Ihr Rat zum Einstieg

Zum Abschluss fasst Monique ihren Weg in ein paar Punkten zusammen. Sich mit Menschen austauschen, die dasselbe Ziel schon erreicht haben. Wissen aufbauen. Und vorher einen ordentlichen Anteil Eigenkapital sowie Rücklagen ansparen, weil ohne Geld auf dem Konto nichts läuft. Erreichbar ist sie nach eigener Aussage auf Instagram unter imonique.de.

Der erste große Kauf, den sie absagte und ein halbes Jahr bereute, war im Rückblick richtig, weil ihr damals das Wissen fehlte. Ein Jahr später, nach Gesprächen, Lektüre und mehreren Besichtigungen, kaufte sie sechs Wohnungen. Erst lernen und austauschen, dann kaufen, das zieht sich durch ihre ganze Geschichte.

Wie andere den Einstieg angehen, erzählen Melanie und Felix und wie die Finanzierung praktisch läuft, steht in Der einfache Einstieg in Immobilien-Investments. Mehr Gespräche findest du in den Investoren-Interviews.